El ladrillo se infla a medias

Los indicadores de actividad invitan al optimismo en el sector inmobiliario

El ladrillo se infla a medias

 

Los indicadores de actividad invitan al optimismo en el sector inmobiliario. La compraventa de viviendas continúa la tendencia al alza que se inició a finales del 2014 y ha marcado récords el mes de mayo pasado. También crece el número de visados para hacer obra nueva –un 46,5% en Cataluña en el primer semestre del año con relación al primer semestre del 2015, según los datos del Colegio de Arquitectos–, y la previsión de la asociación de promotores, APCE, es lograr las 10.000 viviendas iniciados este 2016, todavía lejos de los 25.000 que el sector considera como volumen “normal” pero lejos, también, de la sequía de los 3.000 del año 2013.


La principal diferencia entre finales del 2014 y el 2015 y el que se está viendo ahora en el mercado –analizan los expertos– “es que, si antes el perfil de comprador que predominaba era el inversor, ahora el protagonismo vuelve poco a poco al comprador finalista”, explica el director del área residencial de la consultora Forcadell, Joan Manel Canalejo. Esto es así, añade, porque “hace dos años los que compraban lo hacían sin hipoteca, pagando en efectivo o como mucho financiando un 30%, hoy los bancos ya vuelven a dar hipotecas por el 80% del precio del piso a compradores solventes”.

A las oficinas de Don Piso esta nueva realidad se ha traducido en un aumento del 12% de las operaciones de venta en el primer semestre del año y respecto al mismo periodo del 2015. Su director general, Luis Pérez, cree que el que está animando esta demanda “es que ven que los precios son buenos, se prevé una ligera subida, la rentabilidad en los bancos es nula y la bolsa poco segura”. El ladrillo recupera su papel de valor seguro, una etiqueta que parecía haber perdido por siempre jamás. Y todo ello sin olvidar que el Euríbor está bajo mínimos y que hoy las hipotecas son más baratas que nunca, incluso en un tipo fijo.

Optimismo por barrios

En el portal inmobiliario Habitaclia también han notado un aumento del 10% de las visitas en estos meses, detalla su director general, Javier Llanas, y a ciudades como por ejemplo Barcelona – añade– “no hay bastante obra nueva para satisfacer la demanda creciente”.

Ahora bien, todo esto no quiere decir que el sector contemple grandes incrementos de precios en el conjunto del territorio: “Los precios están subiendo de la orden del 6%, que no es poco, pero lo hacen en ubicaciones muy concretas, como por ejemplo Barcelona o Madrid y las Canarias, pero en cambio todavía hay muchas localidades donde los precios bajan”, destaca el catedrático de Economía de la UPF, José García Montalvo. Son las grandes ciudades, sobre todo, donde la demanda se ha reactivado y dónde, añade García Montalvo, “el pequeño inversor compra pisos para destinarlos al mercado del alquiler y genera una mayor presión sobre los precios”.

La consultora inmobiliaria CBRE pronosticaba hace unos días que la capital catalana sí que puede acabar el año con un aumento de los precios del 10%, mucho por encima de las previsiones de media en el Estado (6%), precisamente por la carencia de nuevo producto y por la presión de la demanda extranjera, que continúa muy activa en la ciudad.

Por el director general del APCE, Marc Torrent, esta presión afecta “Barcelona y parte del área metropolitana, donde se ha agotado el stock y se empieza a comprar sobre el plano otra vez”, y esto –explica– “nos puede hacer pensar en una recuperación de los precios, pero será moderada y estará muy ligada a como evolucione el mercado laboral”. Por Torrent, lo más sensato es pensar en un aumento de entre el 3 y el 5% para el conjunto del mercado catalán este 2016. Una aproximación que comparte Canalejo: “Un incremento del 3,5% es el que esperamos y concuerda más con un mercado normalizado.”

Nadie niega la posibilidad que con el tiempo se recuperen los precios previos a la crisis, pero el ritmo lo marca todo, porque, como destaca Llanas, “durante el boom el salto lo hicimos en tan sólo 2 o 3 años y al ritmo actual todavía tardaríamos 7 o 8 años para llegar”. Un síntoma evidente que la alegría de ahora no es comparable es que el mercado finalista todavía es pequeño “porque los que están comprando pisos son los que ya son propietarios y quieren un piso mejor, los jóvenes ni han vuelto ni se los espera”, destaca García Montalvo. Por el catedrático de la UPF, no hay elementos que sostengan “un incremento de precios de dos dígitos, esto no sería lógico ni en las ciudades con más demanda”.

La posibilidad de repetir una nueva burbuja resulta lejana por los expertos del sector, porque la mayor parte del territorio catalán todavía vive sometido a incrementos prácticamente nulos en los precios, y cómo apunta el catedrático de la UPF, “para que esto se repitiera tendría que haber la expectativa de fuertes subidas de precios por todas partes”.

En cambio, andamos hacia un escenario – añade– similar al que hay en otros mercados como por ejemplo en el del Reino Unido, “donde Londres tiene un comportamiento totalmente diferenciado del resto del país”.

En todo caso, el sector se mira de momento con optimismo porque “los precios son correctos, no hay presión y vuelve la financiación”, dice Pérez.

 

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