L'habitatge té recorregut fins a 2021 amb alces de preus d'entorn del 15%

La compra d'immobles és el parapet enfront dels tipus negatius

L'habitatge té recorregut fins a 2021 amb alces de preus d'entorn del 15%


La compra d'immobles és el parapet enfront dels tipus negatius

Durant aquest exercici cristal·litzarà el gradual sanejament del sector de l'habitatge, guanyant atractiu la inversió en immobles, sobretot al centre de les grans ciutats i destinacions turístiques prioritàries. Aquesta tendència a l'alça té recorregut fins a 2021, segons els experts i fonts del sector consultades, quan s'estendrà al conjunt del mercat, amb una previsió d'alces de preus de fins al 15 per cent en nuclis urbans de més de 500.000 habitants.

Diversos factors es constitueixen com el vent a favor que prioritzarà durant 2016 aquesta inversió enfront d'altres alternatives: els tipus d'interès negatius, el creixement de PIB i ocupació, la previsió d'alça de preus, el marc tributari i, sobretot, l'expectativa d'una rendibilitat que bat la de la borsa, els dipòsits i el deute. 

Això sí, els experts adverteixen que, si ben l'actual és un moment propici per a la inversió i compra d'habitatge, encara no ho és en tots els segments i llocs del territori. De moment, aposten per productes sense risc, preferiblement al centre de les ciutats i punts turístics dinàmics. 


Avanç del 2,8%

Amb tot, la previsió de BBVA Research és que la inversió residencial creixi un 2,8 per cent aquest any i que acceleri a un avanç del 3,3 per cent el proper, amb la incertesa política com a principal risc a la baixa. En aquest sentit, José Luis Ruiz Bartolomé, consultor immobiliari i autor de Torna, maó, torna llança un missatge de tranquil·litat. La conjuntura d'indefinició política és una situació transitòria que es resoldrà i tenim per davant diversos anys molt favorables en els quals es donen totes les condicions per a la millora del sector.

En aquest sentit apunta també el director del Gabinet d'Estudis de pisos.com, Manuel Gandarias, explica que aquest exercici ha consolidat els avanços de 2015, gràcies a un còctel favorable conformat principalment pels interessos en mínims històrics, l'estirada de les hipoteques a tipus fix i el minvament del volum de palanquejament del sector privat. Reforça Ruiz Bartolomé el seu optimisme davant la marxa del sector en afirmar que, el dinamisme del PIB i l'ocupació, no només eixampla la capacitat de compra sinó que propicia un major i millor accés al crèdit.
 

Aposta pel millor producte

Coincideixen tots els experts i fonts del sector consultades a apuntar que als vents de recuperació del sector els queda recorregut, i que en l'actualitat l'aposta ha de circumscriure's a immobles amb horitzó de rendibilitat garantit i de liquiditat segura. 

Cal ser extraordinàriament selectius a l'hora de triar els actius, explica l'economista Javier Santa creu, qui destaca els criteris d'eficiència energètica i comunicacions com a element clau per triar immoble.

El director d'Àrea Residencial d'Aguirre Newman, Juan Riestra, coincideix en aquesta percepció - és bon moment per comprar, però no en qualsevol lloc -, i detalla les zones preferents per invertir en habitatge: capitals de província, sobretot Madrid, Barcelona, Bilbao, València, Balears i Costa del Sol. Ruiz Bartolomé també destaca focus turístics de Llevant, Eivissa i Palma de Mallorca com a punts d'inversió amb tornada garantida a curt i mig termini i recomana inversions en habitatges i places de garatge en llocs consolidats, amb molta població flotant, alta densitat d'habitants, on predomina el resident jove i de mitja edat no natiu d'aquest nucli poblacional. Gandarias coincideix en aquest punt i condensa l'esperit de l'aposta tant per a comprador com para inversor: buscar zones estables i consolidades des de l'òptica del preu. 

La clau que l'atractiu inversor encara no s'estengui a tots els segments del mercat immobiliari la dóna Santa creu. Es tracta d'un sector amb un període de recuperació més llarg que el d'altres productes d'inversió. De fet, podria equiparar-se més al dels béns de consum durador. En tal sentit el seu cicle d'estabilització aconsegueix els 11 anys. Prenent el final de 2009 com la zona zero en l'immobiliari, encara falten cinc anys perquè la recuperació del sector es filtri al gruix del mercat i faci recomanable la inversió en zones menys destacades, com els extraradis i, assenyala Riestra, aquells àmbits en què l'oferta i la demanda es va desvincular.


Evolució del preu

Fuentes del sector que manegen informes i estan en contacte amb la xarxa comercial expliquen a l'Economista que les seves projeccions són d'augments d' entre el 10 i el 15 per cent en els propers cinc anys, just els que falten per a l'estabilització del sector. I destaquen que el preu del sòl pressionarà a l'alça el cost dels immobles. Això sí, indiquen que els preus al mercat de segona mà van a créixer menys perquè cal que acabi de recuperar-se el segment d'obra nova perquè es produeixi la rotació que alliberaria immobles per a la seva venda. Afegeixen, a més, els serveis d'estudi del sector que, una vegada que es vagi esgotant la cartera de pisos de segona mà en poder de la banca, els preus tendiran a estabilitzar i créixer moderadament. 

En qualsevol cas, la tendència alcista no ressuscitarà els nivells pre - crisis, des dels quals ha caigut en mitjana més del 40 per cent. Les pujades que l'immobiliari està experimentant cal veure-les amb la perspectiva que no es veuran en els propers anys preus tan elevats com abans de la bombolla, conclou un consultor immobiliari. I afegeix un representant de la xarxa comercial que els bons productes per qualitat i situació no han descendit significativament de preu durant la crisi, raó per la qual tampoc experimentaran grans pujades.

Indicis diversos de millora

Com a símptoma de recuperació i bones expectatives, destaquen els experts l'ampliació de la xarxa comercial. La previsió de major dinamisme es tradueix en la constitució de més companyies de comercialització.

També indiquen que la construcció està repuntando a la calor de les noves actuacions tant en rehabilitació i promoció del poc sòl disponible ben situat. Destaquen el paper de les socimis com a actor en la recuperació dels preus. Han realitzat fortes inversions i estan mostrant gran interès pel sòl per realitzar noves actuacions.

Amb tot, aproximadament de cada cent euros invertits en immobiliari, 71 van a residencial. Respecte al terciari (oficines, locals comercials, allotjaments) es constata una recuperació. S'han rehabilitat edificis als centres de Madrid i Barcelona, després de la fugida durant la crisi de moltes empreses que desitjaven reduir costos al mateix temps que abandonaven edificis obsolets que, ara, després de les adaptacions i rehabilitacions s'estan ocupant de nou a preus significativament més alts que fa uns anys.


Competitivitat per preu


Un factor que ressalten amb unanimitat els experts i agents del sector consultats per l'Economista és l'estirada de la inversió estrangera, i en aquest punt anticipen notables avanços ja que nostres grans capitals ofereixen ara mateix uns preus i condicions més avantatjoses i competitives que les de competidores com París, Milà o Londres. 

Concretament respecte del mercat britànic avisen que hi ha forces contraposades. Si ben el Brexit pot deprimir algunes compravendes d'habitatge al nostre país, també converteix a Espanya en una destinació més atractiva que Regne Unit per a grans inversors estrangers, entre els quals destaquen especialment als procedents del mercat rus. 

Sanejament del sector

La impressió dels economistes i representants del sector consultats és que aquesta recuperació de l'immobiliari no ressuscitarà els fantasmes de la bombolla del maó, en haver-se depurat molts defectes i riscos que van provocar la seva explosió. Els bancs limiten el volum d'hipoteca concedit a una proporció sostenible dels ingressos i tant els promotors com la xarxa comercial s'ha sofisticat i elevat la seva professionalització.

El Brexit potencia l'interès

Els experts consultats destaquen que, malgrat la incertesa del Brexit, Espanya es veurà afavorida en l'immobiliari en resultar la seva capital més atractiva que Londres per a grans inversors estrangers. Més quan ja és competitiva en preu enfront de grans nuclis urbans com París o Milà.

A més, diversos consultors immobiliaris consultats descarten que el Brexit no afectarà al mercat de la costa substancialment. Bé és cert que en aquest punt encara no hi ha unanimitat en els informes, perquè predomina la incertesa, donada la fase incipient en què es troba el procés de desconnexió de Regne Unit i tenint en compte que encara està per definir el model de relació amb la UE que acordarà Londres amb Brussel·les. En qualsevol cas, en tant duri aquesta incertesa i les seves pressions contraposades, Espanya es perfila com un mercat més segur.

Descarregar  pdf Circular

tornar al llistat

Destacamos