Modificaciones permitidas en mi terraza privada o comunitaria

Si necesitas saber si tu terraza es privada o comunitaria para hacer cualquier tipo de modificación, antes de llevarlo a cabo debes conocer nuestros derechos y obligaciones en una terraza de uso y disfrute. Para ello, desde tu administración de fincas estarán encantados de resolverte esta duda, ya que seguramente esto está reflejado en el contrato de compra-venta o alquiler.

 

Tipos de terrazas comunitarias

Como propietario de una comunidad, debes saber que existen dos tipos de terrazas completamente diferentes: las de uso totalmente comunitario y las comunitarias de uso privado. En este último, en particular, sólo algunos propietarios de la comunidad tienen derecho a disfrutar de ella por transmisión previa. Esta diferencia es crucial para comprender también las obligaciones del propietario o de la comunidad de vecinos respecto al uso y/o mantenimiento del patio asociado.

Uno de los primeros pasos es analizar las rúbricas compositivas de la comunidad y la normativa, que es donde se regula el uso y destino de las terrazas edificables. Los trámites anteriores deberán ser realizados por los administradores de la comunidad en el ámbito de su función consultiva para evitar futuros conflictos.

 

Normativa de uso de las terrazas comunitarias

El artículo 396 del Código Civil enumera las terrazas, los techos y los patios como elementos comunes, pero algunos propietarios, dada la ubicación de su vivienda (por ejemplo, en el ático o en la planta baja), tienen acceso directo al patio, por lo que utilizan estos espacios de forma exclusiva. De todas formas, los propietarios deberán permitir el acceso cuando sea necesario para realizar trabajos de mantenimiento o reparación del edificio o de la propia cubierta, como la fijación de telas asfálticas. Siempre es imprescindible consultar los estatutos de la comunidad, que determinarán las obligaciones en ambos casos.

Nos encontramos así ante elementos comunes de uso privativo, que imponen una serie de derechos y obligaciones a los propietarios que disfrutan de estos elementos. Un derecho fundamental es poder usar las áreas comunes de manera privada y excluyente de otros propietarios, lo que significa facilidad de espacio y mayor utilidad, lo que a su vez se traduce en mayor valor para la vivienda.

Asimismo, no podrán realizarse obras que alteren su configuración original sin el consentimiento previo de la comunidad, salvo que así lo autorice el título de composición o las normas comunitarias. En todo caso, será siempre preceptivo un informe técnico que avale la viabilidad de la obra prevista.

 

Modificaciones permitidas

Las modificaciones permitidas que se pueden llevar a cabo sin pedir permiso para una terraza comunitaria de uso privativo son:

• Plantas en macetas, pero si queremos jardineras empotradas, adosadas a la pared o fijadas al suelo, necesitaremos autorización comunitaria.

• Mesas, sillas, tumbonas, siempre que no sean fijos.

• Sombrilla que no esté fijada al suelo o a la pared, pero tenemos que tener en cuenta que los pies no superen el peso que soporta nuestro patio.

• Tendedero portátil sin añadir accesorios de la pared para asegurar las cuerdas, ya que esto puede considerarse una modificación y, por lo tanto, requiere la aprobación de la comunidad.

• Barbacoa portátil, asegurándonos de que no afecte a la cubierta de la terraza y que el humo no cause daños. Si la queremos de obra, deberemos solicitar permiso a la comunidad.

• Piscina o jacuzzi portátiles, pero hay que tener en cuenta el peso que la estructura de la terraza puede soportar, ya que la instalación de una piscina o jacuzzi sin un correcto estudio puede poner en peligro a todo el edificio.

• Cubrir el suelo con algún elemento que no requiera obra ni altere el aislamiento, como la tarima o baldosas de madera. Pero si queremos realizar un nuevo recubrimiento que precise de obra, tendremos que solicitar autorización a la comunidad.

 

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